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前言
序：台北居＝彭祖之壽＋宋朝開始存錢

Ch.1  你是買“家”‧還是“買家”？
有土斯有財？--建商的定心丸
自有住宅率居高不下
再苦也要買個家？
前進國際，「華」算嗎？

Ch.2  唐納川普也轉向－疲軟的世界房市
投資大師有話說，漸行漸遠的房產輝煌
買房就致富？看看世界．想想台灣
經濟的天空很“希臘”
「日本房地慘業」：台灣走進輪迴？
買房大哉問：大買家還是冤大頭？

Ch.3  房價只會漲不會跌嗎？
國際盤的角度，更貴
住房政策不同於房產市場
房價觀察指標：漲與跌的拉扯
老太太教我們的居住觀念
早買早輕鬆？

Ch.4  房子不是生活圓心，而是圓周
租屋是理財的重要選項
抗房價選項---旅居趨勢
房產政策要“稅”服人民
何妨先作「寄居謝」
小資族的「海外攻房戰」

Ch.5  買房未必抗通膨
冰島啟示台灣島
買房四部曲：非思不可的致命心理戰
觀察風向：華人房市的相似與連動
買房的缺點想過嗎？

Ch.6  攻房戰，小百姓最關鍵的博弈賽局
房貸到底有多重
請作答，生命中最重要的財務選擇題
有些觀念，一定要想想
1. 黃金交叉VS.死亡交叉
2. 應該是「住者“享”有其屋」
「短因」「長因」：讀懂未來房市得知道

Ch.7  人生何必非買房
“租”事大吉‧全球趨勢
“佈房”這樣想：買不如租的優點
一生要當一次精算師
生活是可以這樣的

結語 兒歌中的置產發跡學－王老先生有塊地

前言

台北居=彭祖之壽+宋朝開始存錢

　　唐朝詩聖杜甫說：「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。」杜甫的感歎的正是千年來，包括中國大陸、臺灣、港澳、新加坡，甚至其他國家的華人社會裏每位市井小民的人生夢想，期盼著有個屬於自己，可遮風避雨、舒適安居的小窩。中國年輕知名作家韓寒也曾經說過：“如果給每個人都發一套房子，大家就都有理想了。”確實，房子代表著「風雨不動安如山」的安身立命，代表著先安居再談樂業，也代表著傳統中安土重遷、尋根探源的象徵意義，例如祖祠。華人社會中的“家”，具有多重意義與價值，於是房子在華人社會的意義自始就有豐富與多元的內涵。尤其當處於資本經濟的演變時期下，房子不僅是生活必需品，更成為可以保值、增值的重要商品時，房子的時代新意，又更繁複了。

　　在種種的新舊觀念的糅合下，買房、擁房，成了每一處的政府在還沒有能力給每個人發一套房，去實踐“大庇天下寒士俱歡顏”的“理想”前，買房可以說是大多數華人的“夢想”。人類因夢想而偉大，有夢想絕對是提升自我的重要驅動力，問題是，夢想的代價有多大以及如何實現這個夢想呢？

　　有一個故事，說有兩個老太太相遇，一個來自東方，一個來自美國。東方老太太說：“我攢了30年錢，晚年終於買了一套大房子。”美國老太太說：“我住了30年的大房子，晚年還清了全部貸款。”

　　東西方觀念落差由此可見。“花明天的錢，圓今天的夢”這種先享受、後付款的分期付款觀念，早就被淋漓盡致地用在人類各種的消費行為上，當然也包括買房。於是華人們開始踐行這樣的理財觀念，終日辛苦，起早貪黑工作，終於湊夠房子首付，看似「華麗轉身」晉身有產階級後卻讓自己成為房奴。夢想是美麗的，現實是殘酷的，就像有首知名童謠《蝸牛與黃鸝鳥》裡的歌詞：「蝸牛背著重重的殼，一步一步地往上爬。」這段話無疑是背負沉重房貸民眾的內心最貼切的寫照。等到被房貸壓得喘不過氣的時候，這些房奴們似乎才幡然醒悟，房是一件奢侈品，“買房”這個夢想對許多收入不豐的平民百姓太過於豪華，作為小薪一族的自己實在是背負不起。多數人儘管選擇耗盡青春、犧牲娛樂，付完貸款，但已步入老年；當然也有人赫然醒覺，決意卸掉重殼，找回輕鬆無壓力的寫意生活。

　　買房難嗎？在台灣，報刊媒體經常斗大標題寫著，某建案的「坪價再創新高」，「商業用地的標案打破總價紀錄」、「買豪宅像菜，神秘買家打包掃貨」諸如此類的標題，房市熱絡的景象，似乎說明了買房不難，尤其是對金字塔頂級的富豪來說，買房不過是支票上無傷大雅的幾個數字零頭。但對於用工資勉強維持生計的平民來說，買房真難。那是一個極為奢侈豪華的夢。當前的房屋已經在心懷不軌的房地產商的鼓吹和富者的炒作下，從遮風避雨、安身立命的“生活必需品”變成了讓人望塵莫及的“奢侈品”，而房價也隨著房子的產品性質的改變不斷攀升。仰頭看過房價，在低頭看看自己微薄、幾十年如一日就像被「定格」了的薪資，購買力衰退的跡象，這怎能讓想要買房的「小薪一族」們不揪心呢？

　　“買房”這個夢對於平民來說到底有多豪華？真可戲稱，平民百姓需要“當彭祖，學瑜伽，從宋朝開始存錢”才可能圓了這個夢，買到一間重重的殼。為什麼這麼比喻呢？

　　「得“不吃不喝”多少年才能買起得房」，已經成為衡量購屋痛苦指數的常見說法。問題是，誰能不吃不喝呢？有的。曾經有一個報導，說的是印度有位高齡83歲的瑜伽大師雅尼大叔，已有68年不吃不喝。對於如此奇人異事，人們總是很難相信，後來經過醫療團隊的監察，這位雅尼大叔的確整整七天未進滴飯滴水，甚至連廁所也不曾上過，但卻相當精神飽滿。如果這位瑜伽大叔也像華人一般擁有了一種強烈而執著的購房願望，並發揮多年修煉真正「不吃不喝」的特異能力，才能一圓買屋的夢想。

　　但如果鼓勵自己向有錢人看齊，有朝一日也能成為豪宅的主人，那麼光有瑜珈大叔的特異功能還嫌不足。以臺灣為例，如果一個月薪約為兩萬台幣的年輕人想去購買「世界經理人峰會」在香港曾經揭曉的「亞洲10大超級豪宅」之一、平均每戶約兩三億台幣的“帝寶”豪宅為例，估計需要具備瑜珈大叔“不吃不喝”的功力整整長達一千年，也就是說這個年輕人要從宋朝就開始存錢，當然得活得比中國神話人物、高齡八百多歲的彭祖還久才有機會實現這樣一個豪華的美夢。這樣一種高難度的買房方法，對賣勞力換得養家薪水的任何人來說，都是不可承受之重。固然，不是每個人都要住進豪宅，但房價的飆升早已成為多數市井小民可望而不可即的天邊幻夢了。尤其，耗盡人生美好歲月只為換得一間房，是如何地荒謬與可笑？

　　但有土斯有財的觀念，在華人社會根深蒂固，「有個房好娶親，有個房好養老，有個房好投資」的觀念裏，太多的想像融入了房子的定義中，於是，很多人無奈、不經深思地選擇地當了房奴。房奴們的悲苦生活不啻是“扛著‘枷鎖’過日子”，且已經成為很多年輕人的一種生活狀態，他們已經形成了一個龐大命名為“負翁”的群體。他們辛辛苦苦地存夠了首付，變身房奴，然後就開始為了“房”這件奢侈品，努力奮鬥、錙銖必較努力節省，扛著沉重的大殼過日子，預算的使用是排擠的，當房貸的占比越高，其他支出項目就被限縮，從而就犧牲了自己的生活品質、上輩的養老和孩子的教育品質。

　　「住者有其屋」不過是一個卑微平凡的夢想，何以就如此艱難和悲苦？那是因為長年不變的薪資追不上一飛沖天的房價。民眾的可支配收入與房價支出之間有一個經濟學的專業術語來衡量，這個專業術語就是購房痛苦指數。購房痛苦指數，又稱房價所得比，指一個地方住房每一單位平均銷售價格與人均月收入的比值。按照國際慣例，正常的指數應該控制在3到6之間，但是，似乎很多城市的房價收入比都打算創出購房痛苦指數的吉尼斯紀錄，遠遠高出了6這個限度。觸目可及的房產新聞，總是呈現兩極化的傾向，一方面是豪宅令人咋舌的不斷攀升的價格，一方面是過高的購房痛苦指數下民眾的抱怨。

　　綜觀整個華人社會，無論是臺灣、香港或大陸的購屋痛苦指數都居高不下。尤其是地小人稠的臺灣香港更是嚴重。以臺灣來說，全台主要都會區的購房指數屢屢攀升。臺灣房仲業者根據主計處家庭收支調查資料推算，臺灣首善之區臺北市購房痛苦指數高達13倍，新北市9倍，桃、竹與高雄等地落在6至8倍的範圍區間。如果說，每一單位平均銷售價格是人均月收入的1倍，需要學習瑜伽大叔不吃不喝一年的話，在臺北這個城市，就需要不吃不喝修煉13年才能買到一套房。13這個指數，還只是根據一般的平均房價換算的來的，如果買房者還想買面積稍大一些的房子，比如說想在臺北購買一套40坪3房的預售房或新成房大概需要買房者30年不吃不喝。

　　當然，購房痛苦指數不斷攀升，並不只是臺灣一地才有的情況。中國大陸、香港等地也不遑多讓。房貸與收入的收支巨大差距，就如同一個巨型的枷鎖累的房奴們叫苦不迭，他們為了彌補這個不斷擴大的差距，費盡千辛萬苦，嘗遍苦辣酸甜，犧牲時間娛樂，承受著房的無法承受之重。現實如此，人生財務的大哉問便是，到底值不值得為了購買這項“一生中的最貴商品”而窮盡人生全力以赴？到底值不值得為一個即將變成負資產的房屋犧牲長達30年的青春和時間，還得苦練學習瑜伽的不吃不喝之功呢？

　　我常想起美國大文豪馬克吐溫〈Mark Twain，1835－1910〉的一句名言：「買地吧，因為土地已經停產了！〈Buy land, they're not making it anymore.〉」許多建築商以及房產投資專家，都是以“人會增加、但土地不會”來證明「有土斯有財」的保值與增值性，於是鼓勵著先苦後樂，早買早獲利的觀念。但這並不是真理、更不是保證，我將在書中舉出很多房市泡沫的案例毋庸置疑，扛著枷鎖過日子自然是辛苦，如果實在承受不了這份辛苦，可以試著想想放下這個重重的枷鎖。其實同樣的錢，如果能夠重做分配，將賣房改為租房，或至少是幾年內以租屋代替買房，不僅可以救自己出苦海，使自己卸下重擔，走出艱苦卓絕的房奴生活，同時還可以躲過房地產泡沫破滅時的所有努力付諸東流的厄運，把自己的血汗錢做其他增值性運用。

　　從我個人工作長期觀察全球房產趨勢，租房正在成為一種新的潮流，租房的人越來越多，不管是從房奴們的個人生活來說，還是從整個社會的規劃和環境設計來看，租房都有著買房所不能比擬的優點，書中會陸續說明。

　　我要特別強調，人生當然可以買房，買房也有一定的意義與價值。但是，從經濟趨勢與財務強弱角度，時機不對買錯了房，財富只會嚴重縮水。就如當歐債危機下許多歐洲國家的房產泡沫化，原來欣欣向榮的房市倏忽成了人去樓空的鬼城，以及各國政府為了抑制高房價民怨所推出一系列的打房措施，更讓人對房地產市場的未來無法樂觀，連國際商品大師吉姆‧羅傑斯〈Jim Rogers〉都預言，「未來20年，炒房地產是不會賺錢的。」至少在可預見的幾年房地產市場都有高度隱憂。房產的後市，不是習慣報喜不報憂的建商說了算，而是要全面理解趨勢，掌握漲跌的先機，當大環境偏向「房跌」時，作為理性的分析者，就不該粉飾太平，掩蓋真相試圖「保密」了。而此時，正是決定人生財富重分配的關鍵時刻。那該怎麼辦呢？有其他生活選項或方案嗎？有的，那就是租房。

　　租房正如同一顆冉冉升起的新星，閃耀在我們市井小民財務結構的藍天上。如果足夠精明，做了正確的時機判斷，把買房的錢用來租房，說不定你不用犧牲一切反而有所獲得。其實，只要能快樂，人生何必要買房？不如考慮加入租房一族〈至少放入人生某個階段的財務運作算盤裡〉，這本書期盼能提供不同的觀念提醒更多糾結於房事之人走出房屋迷宮，無論您選擇的是幾年避開房市空頭憂慮深重的“一時短租”，或是選擇生活新主張的“一生長租”。